BPS de obra en una casa prefabricada de madera y quién lo paga

¿Qué es el Aporte Unificado de la Construcción?

El Aporte Unificado de la Construcción (AUC) es la contribución que se paga al BPS por cada trabajador de una obra, calculada sobre su salario. Lo crearon el Decreto-Ley 14.411 y el Decreto 951/975, y suma 71,8 % sobre la mano de obra gravada, sea la casa de madera o de material.

El 71,8 % se reparte así:

Hay agregados. Si la obra la dirige un arquitecto se suma 4 % para la Caja Profesional; si la dirige un ingeniero, 2 %. También entran los aportes al FOCER y a otros fondos del sector. El régimen alcanza exclusivamente al personal que trabaja directamente en la obra: albañilería, sanitaria, electricidad, pintura, acondicionamiento térmico, reformas. En una casa de madera, el carpintero que monta en el terreno entra ahí.

¿Quién tiene que pagar el BPS de obra?

El propietario del terreno es quien responde por los aportes de obra, aunque la casa de madera la monte una empresa. El artículo 5 del Decreto-Ley 14.411 pone los aportes a cargo del propietario o del titular de derechos reales o posesorios, y establece que la deuda grava el inmueble.

En la práctica, el contrato con la empresa puede decir "BPS incluido", pero si la empresa no aporta, el BPS le reclama al dueño del padrón. Y la deuda sigue al terreno: aparece cuando querés vender o hipotecar. Por eso las preguntas del final de esta guía no son un trámite menor.

El mismo decreto-ley exonera las viviendas del artículo 137 de la Ley 13.728 y las obras hechas con mano de obra benévola. Más abajo explicamos cómo se pide esa desgravación.

¿Cómo se inscribe la obra de una casa de madera?

La obra se inscribe con el servicio en línea "Inscribir obras de construcción" del BPS, antes de empezar a trabajar en el terreno. La puede inscribir el propietario del padrón, un tercero con derechos sobre él (arrendatario, comodatario, ocupante o concesionario) o el promitente comprador con promesa inscripta.

El formulario pregunta el sistema constructivo, y ahí está la diferencia con una casa de ladrillo:

• Tradicional: obra húmeda.
• No tradicional: el BPS lo describe como de alto porcentaje de obra seca y nombra la construcción en madera entre sus ejemplos. Es la opción de una casa de woodframe, machimbre o troncos.
• Mixto: por ejemplo, baño y cocina de material con el resto en madera.
• No tradicional – CIR: obligatorio cuando el sistema tiene CIR otorgado por el Ministerio de Vivienda, aunque la obra tenga también partes tradicionales.

Si tu casa tiene CIR, la opción correcta es la última. Qué es el CIR y en qué se diferencia del DAT está en la guía del DAT del MVOT.

Después se declaran los jornales estimados, tomando como referencia al medio oficial albañil. Cuando la obra supera los 30 jornales, modifica estructura o tiene trabajos de riesgo (más de 8 m de altura o 1,5 m de profundidad), además se inscribe en el registro de obras del MTSS.

¿El trabajo hecho en el taller paga BPS de obra?

Por lo que dice la norma, no: el AUC grava a quienes trabajan en la obra, y los operarios que cortan madera y arman paneles en un taller aportan por Industria y Comercio a través del fabricante. En el terreno sí se paga construcción por la fundación, el montaje, las instalaciones y las terminaciones de la casa.

Es una lectura de cómo está armado el régimen, no una resolución del BPS para casas prefabricadas. Lo que sí está escrito es que el BPS pregunta el sistema constructivo, se reserva el derecho de mandar un arquitecto a verificar que lo hecho coincida con lo declarado y tasa las obras que se regularizan.

Una consecuencia razonable: una casa de madera suele tener menos jornales en el terreno que una de material del mismo tamaño, porque los paneles llegan armados. Cuántos menos depende de lo que se haga en sitio. Una casa de madera en kit que armás con un equipo propio tiene muchos jornales en obra; una cabaña de paneles cerrados de taller, que se monta en pocos días, bastante menos.

Desconfiá de cualquier cifra "por m²" que circule como mínimo del BPS para casas prefabricadas: el aporte sale de los jornales declarados.

¿Entra en el régimen de pequeñas obras?

El régimen de pequeñas obras de la Ley 19.291 cubre trabajos de hasta 30 jornales de medio oficial albañil en 12 meses en el mismo padrón, con un tope de mano de obra de $79.520 desde abril de 2026 y hasta 2 trabajadores a la vez.

Una casa de madera entera casi nunca entra en esos límites. Donde puede servir es en trabajos chicos: un deck, un quincho chico, una ampliación muy acotada. Si la hace una empresa que factura, no se inscribe por este régimen, y si se pasa de los topes corresponde el AUC completo. Para sumar un ambiente, mirá ampliar una casa de madera y ampliaciones prefabricadas.

¿Qué pasa si armo la cabaña con mi familia?

La autoconstrucción y la mano de obra benévola tienen categorías propias, y se puede pedir una desgravación total o parcial de los aportes según la resolución de directorio 4-14/2013. Se pide después de inscribir la obra, con declaración firmada, las cédulas de los participantes y constancia de su idoneidad.

Para la mano de obra benévola se agregan comprobantes de ingresos de quienes trabajan. Hay topes de ingresos del núcleo familiar que conviene confirmar directamente en el BPS antes de contar con el beneficio.

Esto aplica a quien compra una cabaña de madera en kit y la arma con su gente. Si contratás a un carpintero para montar, esa persona no es mano de obra benévola y su trabajo paga AUC. Los modelos para armar están en cabañas de madera prefabricadas.

¿Qué hay que hacer al terminar la obra?

Al terminar, el fin de obra se comunica al BPS dentro de los 30 días corridos, en línea si la obra tiene menos de 5 años o con el formulario F9 si es más antigua. Si no se comunica, hay sanciones, aunque la casa ya esté habitada.

Ese cierre es el que después permite vender o hipotecar. Lo habitual es que el escribano pida el certificado especial del BPS o la declaración jurada de no obra, que cubre los últimos 10 años civiles. Si la obra nunca se inscribió, el inmueble queda trabado hasta regularizarlo. Cómo encaja eso con Catastro está en empadronar una casa prefabricada.

¿Se puede regularizar una casa de madera que no se declaró?

Una obra que no se inscribió se puede regularizar ante el BPS si tiene hasta 10 años. Se presentan los formularios F1, F3 (memoria), F4 (resumen notarial), F6 y F9, más planos si hubo cambios de estructura, y se declaran los metros ejecutados por período para que el BPS tase la obra.

Pasa mucho con cabañas de balneario levantadas hace años sin papeles. La regularización del BPS va de la mano con la de la intendencia, donde el permiso también se presenta como obra nueva. Lo explicamos en permiso de construcción para una casa prefabricada.

¿Qué le tenés que preguntar a la empresa?

Antes de firmar con una empresa de casas de madera hay dos preguntas que definen cuánto vas a pagar de BPS y quién corre el riesgo: quién inscribe la obra y cuántos jornales se declaran. Con las respuestas por escrito podés comparar presupuestos que, de otro modo, parecen iguales.

• ¿Quién inscribe la obra? Si la inscribís vos, pedí que la empresa te pase los jornales de su equipo en el terreno.
• ¿Cuántos jornales se declaran y para qué tareas? Montaje, fundación, instalaciones: cada una por separado.
• ¿El precio incluye los aportes? Si dice que sí, pedí que figure en el contrato con el monto o el criterio.
• ¿Quién hace la fundación y las conexiones? Si las hace otro contratista, sus jornales también van a tu obra.

Los aportes de BPS casi nunca están en el precio anunciado de la casa; por eso aparecen en la lista de qué incluye y qué no el precio. Cómo pedir estos datos y detectar a quien no los da está en cómo elegir empresa de casas prefabricadas. Cuánto pesan el BPS y el permiso en el total de la obra está en lo que se suma al precio de la casa.

Esta guía resume normas públicas del BPS y no reemplaza el asesoramiento de un contador, escribano o arquitecto para tu obra.

Preguntas frecuentes

Actualizado: octubre de 2026 · Equipo de Casas Prefabricadas Uruguay